자녀 증여

자녀 증여, 다주택자 부담부증여 시 양도세 검토 필요

지난해 ‘양도세 피하려 자녀에게…강남 아파트 하루 100건씩 증여’, ‘오늘이가장 쌉니다.
하루 100건씩 거래…’ 등 언론 보도가 쏟아졌습니다. 정부가 7·10부동산 대책에서 2021년부터 양도세를 대폭 강화했기 때문입니다.
올해부터 다주택자에 대한 보유세인 종합부동산세와 양도에 따른 양도소득세의 중과세로다주택자인 부모가 소유한 주택을 제삼자에게 양도하기보다는 자녀에게 물려주고자 하는 경우가 많습니다.
이처럼 부모가 소유한 주택을 자녀 등에게 증여하는 경우 어떤 세금이 어떻게 과세되는지 질의응답을 통해 살펴보겠습니다.

Q. 부모가 자녀 등에게 주택을 증여하는 경우 취득세가 어떻게 부과되나요?

A. 지방세법 개정 이후 조정대상지역에서 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여 할 경우 취득세율이 3.5%에서 12%로 강화됐습니다.
취득세는 시가표준액에 취득세율을 곱해 계산합니다.
취득세율은 표와 같으며 취득세 과세표준은 시가표 준액이 됩니다. 여기서 시가표준액이란 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액, 즉 개별주택가격 또는 공동주택가격을 말합니다.
그렇기 때문에 시가표준액이 얼마인지 확인해 두어야 합니다.

증여로 취득한 주택의 취득세율
Q. 자녀 등이 증여받은 주택에 대한 증여세는 어떻게 계산되나요?

A. 증여세는 일반적으로 다음 페이지의 표와 같이 계산합니다. 증여받은 주택에 대한 증여재산가액은 증여일(등기접수일)을 기준으로 시가 또는 기준시가로 평가해 계산합니다. 즉, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 중에
① 매매가액
② 2개 이상의 감정가액 평균액
③ 유사매매사례가액 등이 시가에 해당합니다.
평가기간 외의 기간으로서 증여일 전 2년 이내 또는 증여일 후 법정결정기한(증여세 신고기한 다음날부터 6개월)까지 매매가액 등이 있는 경우에도 가격 변동의 특별한 사정이 없는 경우 등 일정한 요건을 충족하면 시가에 해당합니다.
다만, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한해 공동주택(아파트 및 연립주택)은 공동주택가격, 그 외 단독주택 등은 개별주택가격 등으로 평가됩니다.
또한 자녀 등이 부모 등으로부터 주택을 증여받을 때 당해 증여일 전 10년 이내에 동일인에게서 받은 다른 증여재산가액을 합친 금액이 1천만 원 이상인 경우에는 그 가액을 합산합니다.

증여자가 직계존속인 경우 그 직계족손의 배우자를 포함하므로 증여자와 그 배우자는 동일인으로 간주됩니다. 증여자가 부친인경우 모친을 포함하고 증여자가 조부인 경우에는 조모를 포함합니다. 하지만 증여일 현재 부모 또는 조부모 중 한 분이 사별하거나 이혼하거나 재혼한 경우에는 합산하지 않습니다.
자녀에게 24평 아파트를 증여하는 경우를 예로 들어보겠습니다.
아파트 공시가격은 5억 원이나 최근 1개월 전에 동일한 평형인 옆집이 8억 원에 매매된 사실이 있습니다.
채무인수액은 없고 10년 이내에 증여한 적이 없다면, 이 경우 증여세는 다음과 같이 계산됩니다.

사례에 따른 증여세 계산 방법
Q. 자녀 등이 증여받은 부동산에 대해 기준시가로 신고한 것을 국세청이 증여세를 추징할 수 있나요?

A. 국세청은 2020년부터 비주거용 부동산을 시가에 근접한 평가로 과세 형평성을 제고하기 위한 감정평가사업을 시행하고 있습니다.
아파트나 오피스텔 등은 면적, 위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 시가로 활용할 수 있습니다.
반면에 비주거용 부동산은 비교 대상 물건이 거의 없고, 거래가 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하기 어렵습니다. 이에 국세청은 비주거용 부동산과 나대지로서 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가하고 그 기준시가와 시가의 차액이 큰 고가의 부동산을 대상으로 국세청이 직접 감정평가를 실시합니다.
시가 차이가 큰 부동산을 중심으로 배정된 예산 범위 내에서 진행합니다.

Q. 자녀 등이 주택을 증여받을 때 부담부증여로 받는 것이 유리한가요?

A. 부담부증여란 증여받은 주택에 담보된 채무(담보대출금 또는 임대보증금등)를 수증자가 인수하는 조건으로 증여받은 경우를 말합니다. 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 그 채무액을 증여재산가액에서 뺀 금액으로 증여세를 계산합니다. 그렇기 때문에 증여세는 언제나 부담부증여가 유리합니다.
하지만 수증자가 인수한 채무액에 상당하는 부분을 대상으로 증여자에게 양도소득세가 부과됩니다. 증여자가 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세도 비과세되므로 부담부증여가 유리합니다. 하지만 중과세 대상인 1가구 2주택 이상자에 해당하거나 양도소득세 과세표준이 높은 경우에는 양도소득세세율도 굉장히 높기 때문에 오히려 부담부증여가 더 불리한 경우가 발생할 수 있습니다.
부담부증여가 무조건 유리한 것은 아니므로 증여하기 전에 부담부증여를 할 것인지 여부를 충분히 검토한 후 증여를 실행해야 합니다.

Q. 자녀 등이 주택을 증여받을 때 자녀 1명이 증여받는 것보다 자녀부부 또는 자녀와 손자 등 2명 이상이 공동으로 증여받는 것이 유리한가요?

A. 주택 등을 증여받은 경우에는 수증자(비거주자 제외)가 누구인지에 따라 10년간 배우자는 6억 원, 직계존비속관계는 5천만 원(직계존속으로부터 증여받은 미성년자는 2천만 원), 6촌 이내의 혈족과 4촌 이내의 인척은 1천만 원을 공제해 줍니다. 또한 증여세 세율도 5단계 초과누진세율(10~50%) 구조로 되어 있고 향후 증여받은 주택을 양도할 때 양도소득세 세율도 초과누진세율(6~45%) 구조로 되어 있습니다.
그 외에 인별 과세하는 종합부동산세까지 감안하면 2인 이상이 공동으로 증여를 받는 경우가 세 부담 면에서는 훨씬 유리합니다.

Q. 자녀 등에게 부동산을 증여 후 그 수증자가 5년 이내 양도해도 되나요?

A. 배우자 또는 직계존비속으로부터 재산을 증여받은 후 5년 이내 양도하는 경우에는 소득세법 제97조의 2에 따른 양도소득세 이월과세가 적용됩니다. 즉,증여자의 취득가액 등으로 계산한 양도소득세와 증여받은 날로부터 계산한 양도소득세 중 큰 금액으로 세금이 부과됩니다. 다만, 수증자가 1가구 1주택자에 해당해 소득세법에 따라 양도소득세가 비과세되는 경우에는 이월과세가 적용 되지 않습니다.

Q. 부모가 자녀 등에게 재산을 증여한 후 부모가 사망하는 경우에는 상속세도 내야 하나요?

A. 자녀에게 주택 등 재산을 증여한 후 10년(수증자가 자녀 또는 배우자가 아닌 경우 5년) 이내에 사망한 경우에는 그 증여한 재산가액이 다시 상속재산가액에 가산되어 상속세가 과세됩니다. 다만, 증여받을 당시의 증여세 산출세액 상당액은 상속세 산출세액에서 공제됩니다.

글 / 고경희 광교세무법인 도곡지점 대표세무사입니다.저서로는 <상속·증여세 실무편람>, <아는 만큼 돈 버는 상속·증여세 핵심절세 노하우>가 있습니다

출처 – 공무원연금공단 https://m.geps.or.kr/